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泡沫即将崩溃?还是由蜜至水的新轮回?

引子

近几日,微信圈所谓的中产阶层都在转发诸如《房价野蛮疯涨,史诗级的繁荣是大崩溃的前夜?》、《济南失控、杭州狂欢、南京熔断!楼市疯狂,还能搞多久?》、《面对泡沫,持有资产还是货币?》、《中国楼市已经进入下半场》等文章,对未来的忧虑与不确定的焦灼感跃然在手机界面上。

我是无意中被裹入到这场房地产价格翻涌的潮流里的。因为考虑女儿明年上中学了,想着在准备上的中学附近置个房子以图个方便,同时也对房子做个改善。在较看好的两处房产中,一处仅考虑了一天决定要的时候房子已经交易了,另一处四周比较了几天,也就不到一个礼拜的时间房子就被知晓售出了。其后又看好一个房子,三谈两谈的价格双方基本接近了,不想中国房地产的热潮迅速吹进了我居住的这个二线海滨城市,房主立马提价了百分之十还要多。买?还是不买?摆在了面前必须做出决策。

想了想,不买了。当然,并不是觉得房价要崩盘了这时候买入进去要吃大亏。事实上,我判断这个的城市未来房价的上升趋势并不改变,只是突然这么疯狂后会有一个阶段性的调整。

这种判断依据来自哪里呢?主要还是来自于米塞斯关于通胀“由蜜到水”的理论。米塞斯说,货币数量的改变对于不同商品和服务的价格的影响既不是同时发生也不是同等程度的,打个比方,货币不是水,而是“蜂蜜”,有一定粘性,它所流到的地方,价格就会涨起来,暂时流不到的地方,价格就不会变化,最终慢慢变平。中国的房价就是一个由蜜到水及同时不断滴蜜的过程。

正文

这次全国性的房价暴涨,主要原因还是来自于国内过多的货币供应量。次贷危机以来,中国未能幸免,经济增速放缓。为稳住经济,央行不断出台货币政策,开印钞票。M0余额从2008年12月的3.4万亿上升至2016年8月的6.3万亿,增长了近3万亿,几乎翻了一番。现金M0的大幅增加为整个社会广义货币供应量的急剧扩张提供了基础。

M2余额由200812月的47.5万亿几乎呈直线上升到20168月的151万亿,增加了103万亿,增幅翻了两番还要多。

 

但是,自危机以来我国GDP的增长并没有赶上广义货币供应量的增长速度。2008年底M2/GDP这个值是1.49倍,但到了2015年底时已经达到了2.03倍,2016年上半年末这个数值进一步上升至2.19倍。

不可否认,在经济增长整体下滑的情况下,每单位的GDP增长需要更多的货币供应量。从本质上来说,经济周期性波动是由资本边际生产率的周期性变动造成的,经济的下行是边际资本生产率的不断降低引发的。根据投资乘数法则,投资对经济增长的乘数作用与边际资本生产率成正比,这意味着,每拉动一单位的GDP增长,资本边际生产率越低,需要的投资越大。2008年以来,资本边际生产率一路走低,因此为刺激经济保持适度的增长速度,政府加大投资是有一定的必要性。未来,在资本边际生产率未得到有效改善前,为保持GDP的中高增速,海量投资仍将持续。因此,在产业结构调整和技术升级未达成预期前,为保持稳定,投资量仍将维持现在的趋势。

但是,我们也看到,巨大的货币供应量与资本形成并没有适当的匹配。自2008年以来,广义货币供应量M2与资本形成总额之间的GAP不断扩大。也就是说,巨量的储蓄与存款没有被有效的转化为投资,而是像幽灵一样在四处游荡,“资产荒”的说法也就由此而生。而且,在资本边际生产率下行处于低位的时期,资本的无效甚至错误配置将更加加剧,广义货币供应量M2与资本形成总额之间的差距程度也将继续扩大,并延续这一趋势,这是未来游荡资金总量变化趋势的基本判断。

 

 

 

米塞斯说过,货币数量的改变对于不同商品和服务的价格的影响既不是同时发生也不是同等程度的。中国当前巨量增加的未找到有效投资出口的资金已经泛滥,无形中对资产价格形成显著的冲击,会引起资产价格的上升。这些过剩的货币就像是有粘性的蜂蜜,它所流到的地方,价格涨起来,暂时流不到的地方,价格就不会变化。无处生根的资金去年流向股市引起了股价的剧烈波动,今年流入了房市,自然引起了房价的节节高攀,下一步会流向哪里,不知道,就好比潮起后会有潮落,但没人知道什么时候会潮落,只有观察到了潮落才知道已潮落。

蜜再有粘性,也会慢慢流淌的,直到慢慢变平。所以,房价也好,其它资产的价格也好,没有永远持续向上的,仿佛人爬山一般,走走然后需要歇歇。但如前面论述一样,在资本边际生产率改善以前,像幽灵一样四处游荡的资金将持续增加,不停的像蜜一样滴下来,持续的为房产与其它资产的价格提供货币注入。因此,房产的价格趋势总体来说将是螺旋式波动上升的。

虽然说到未来房地产的价格趋势总体是波动式上升的,但从结构上来考虑的话,一线、二线以及三线城市的住房价格变化将呈现各自的波动特征。这主要由城市所在的区域特性决定的,这些因素包括土地供应、人口流入、城市行政级别引起的资源集聚等。

 一线城市的土地供应通常严重供不应求,加之能吸引跨区域人口流入、资源垄断能力强,因此,在保持价格向上趋势过程中,调整平台期价格波动较小。

相较而言,二线城市土地供应通常也供不应求,能吸引区域内人口流入、在区域内具有一定的资源垄断能力,因此,房地产价格在保持向上趋势过程中,调整平台期价格波动略大,具有一定的调整幅度。

三线城市则由于在城市圈的核心-边缘关系中处于边缘的原因,它们土地供应相对不贫乏、人口吸纳能力平庸、资源垄断能力较弱,房地产的价格波动则较大。虽然每次都能享受到“蜜”流淌到它们时引起的价格上升,但在由蜜到水的过程中,蜜继续向其它地方淌的时候,它的价格波动非常大。因此,三线城市的房地产投资需要谨慎。

 

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